房价要跌就跌透，房价难道只回到2015年？

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房价只涨不跌，估计是大部分国人对于房地产市场的认识。也有人会说，即便是下行，也不过是涨100跌50的游戏，房价一直涨，买房就是赚。如此小看房地产投资，势必要吃亏。这一轮房价涨势过去后，我们就会看到，大浪之中，谁在裸泳。

房价过高，背后是高杠杆、高负债的支撑；而过高的负债对于经济运行，无疑是有害的。但债务已经成为既成事实，我们应该如何解决这个问题？美国采取的是债务出清的策略，要么还钱、要么交房；但这在中国当下的环境，显然是不太妥当的，尤其是涉及广泛的民生问题，负债率问题等等。

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众所周知，房地产市场化刚刚开始时，是富人加杠杆，穷人求稳妥；如今穷人发现杠杆确实好用，加之资产价格过高，也都纷纷加入了杠杆大军中。这就带来了一个问题，一旦收紧杠杆、资产价格下行，这些后来者偿债能力不足，连缓冲的机会都没有，直接扑街。所以，就近两年来看，房价不会出现整体性的下行，目的还是保证社会稳定。

但这并不代表，房价不会出现腰斩或闪崩。注意我们预判的是不会出现“整体性下行”，而并不代表某个区域，或者某个楼盘不会下行。

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如果一个地方既没有持续的人口流入，也没有自身的经济基础，全都是靠炒作推高的房价，那么当下进入调整期时，这些地方就会首当其冲迎来一波降价潮。比如燕郊就是一个典型的例子。

案例一：2017年3月，孙女士觉得燕郊市场已经成熟了，在观望了一段时间后，从东北打着“飞的”直奔燕郊买房，当时连饭都顾不上吃，就去定了房——因为一顿饭的工夫，房价就可以上涨5万。如今，当年300万的房子，现在跌到200万，每月万元的月供让她非常苦恼；而现在如果弃房，加上按揭的利息，可以说连首付都赔了进去。

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案例二：2018年初，王先生看到环京楼市已经下跌了一轮，决定抄底。当时楼市单价2.2万。截至目前，该房产价格缩水三成。由于经济形势不好，王先生和妻子准备换工作，面临断供危机。最终，他低价售出该房产，亏损20万首付和一年月供。

燕郊当年被热捧，完全是由于其虽然地缘上离北京还算近，但政策上归属河北，不限购吸引了想在北京买房又没有资格的人，渐渐就掀起了投资热。然而，燕郊本身并没有持续吸引资金流入的能力，因此，炒房客离场是必然结果，一批人无疑成了“接盘侠”。

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而且，从资本类型上看，房地产属于非生产资本。如果过多的资金流入到这个领域，无疑既抑制了生产，又抑制了消费；短期内确实可以刺激经济，拉动GDP，但长远看并不是有效的发展经济的手段。所以说，要想把过多的资金从房地产中挤出去，就要破除“房价只涨不跌”的迷信。尤其是房地产经过了高速的、粗犷的发展之后，未来将转向更为专业、更为精细的发展方式。未来肯定要淘汰一批不合格的项目。

此外，算一下也知道，房价即便微跌，对于高杠杆的投资者也是巨量损失。今天房价下跌50%，需要未来上涨100%才能补回来。哪怕下跌20%，对于投资者都是灾难性的。通过贷款购房，一旦房价下跌20%是带有杠杆的下跌，负债也加速增加啦，仅仅是20%的下跌，可以把过去几年上涨的100%的利润都抹平。

综上，看清趋势的人，才知道哪里是洼地，哪里是陷阱，什么资产不能碰；而现在的大趋势就是房地产的拉动效应几乎已经用尽，谋求新的增长点是未来很长一段时间的任务。这个过程中，房地产资产价格波动也是正常的。对于真正的投资人，他们明白，风险永远是最先安置的策略之一，放弃房价只涨不跌的幻想，则是投资人走向成熟的第一步。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。

来源：刘磊房产评论