2018年楼市销售面积增速回落
国家统计局上周发布了《2018年1～12月全国房地产开发投资和销售情况》（下简称“报告”）。报告显示，2018年全国商品房销售面积突破17亿平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。销售金额接近15万亿元，比上一年增长12.2%。虽然因为房企年末销售冲刺，2018年12月首次单月销售突破2万亿元，单月销售面积和销售额均刷新了纪录，但从增长的数据看，2018年市场走势已连续多月出现增速放缓情况，从9～11月的数据看，成交面积同比明显下调。有业内分析人士表示，市场高峰已过，2019年房地产行业相关指标增速或将进一步放缓。
楼市成交增长势头放缓
从国家统计局发布的近四年全国房地产开发投资数据看，全国商品房的销售面积从2015年的接近13万平方米，销售额突破8万亿元，数据逐年放大，到2018年，商品房的销售已达到17亿平方米、15万亿的市场规模。
据国家统计局发布的数据，去年商品房销售面积达到17.1654亿平方米，相较上年增长1.3%，商品房销售额14.9973亿元，增长12.2%。特别是在去年最后一个月，成交面积与成交金额均迎来年末集体爆发，环比增幅冲至49%和51%。
从广州楼市的成交情况来看，去年年末广州一手房市场也出现了“翘尾”行情。根据网 易 房产数据中心监测阳光家缘网站的成交信息，去年12月，全市一手住宅网签成交15316套，网签面积160.6443万平方米，环比11月分别上升180%和175%。广州楼市“翘尾”的背后，与在穗开发商冲高业绩、年末加紧推货有关。
尽管年尾广州行情不错，但放眼国内市场会发现，区域间的分化依然在持续加剧。比如，中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅，而东部地区增长则相对放缓。据国家统计局发布的相关数据，中部和西部增速分别为6.8%和6.9%；东部和东北地区则出现增长乏力的态势，其中东部地区商品房销售面积比上年下降5.0%，而东北地区同样下降了4.4%。
地产研究机构克而瑞指出，近10年来行业规模一直处于爬坡增长阶段，可总体增速自2016年以来已经明显放缓，增长后劲略显不足。
地产企业投资更谨慎
在销售冲高的同时，房地产开发投资也有一定的增长。国家统计局数据显示，去年全国房地产开发投资120264亿元，比2017年增长9.5%，其中住宅投资85192亿元，增长13.4%。此外，去年房屋新开工面积也达到20.93亿平方米，同比增长17.2%，同样创下近10年新高。有分析认为，这是由于企业采取“高周转”策略，以达到加快资金回笼目的所致。
另一方面，国内房企并非一直保持着高昂的投资热情，从房企购置土地的数据表现上来看，其增长幅度可谓逐年在“缩水”。2018年，房地产开发企业土地购置面积为29142万平方米，比上年增长14.2%。尽管面积数字仍在稳步增长，但增速与去年同期相比回落了1.6个百分点，土地成交价款16102亿元，增长18.0%，增速比上年回落了31.4个百分点。
对此克而瑞分析认为，拿地节奏放缓一方面由于去年年末房企的拿地指标基本已经完成，工作重点从投资向销售转移，另一方面是由于市场下行期，房企投资态度也日趋谨慎。克而瑞援引监测数据指出，去年12月，国内二线和三四线城市土地成交量同比分别下滑19%和16%。
相比此前几年的大幅扩张，从2018年开始，“高周转”策略的部分弊病开始显现，房屋质量、安全事故等问题也曾引发舆论关注。对此，各大房企在过去一年就开启转型模式，不再是盲目的进入个人住房市场，更多的是开始调整内部结构。其中“去地产化”明显，比如龙湖地产发公告建议将公司名称变为“龙湖集团控股”；时代地产更改为“时代中国控股”；万达商业则更名为“万达商管集团”，并对外表示欲在1至2年内消化掉房地产业务，转向纯粹的商业管理运营企业。可见，为扩大市场容量，房地产市场的发展变得更加多元化，众多房企不再单纯卖房子，而是选择进入租赁市场，使房产证券化，而房产证券化也成为很多炒房客新的投资方式。
今年开发商压力加大
2018年楼市调控政策出台密集，在各地调控政策不断加码的过程中，房地产市场逐步从高温趋向平静。相关数据出台后，从供给和需求两端来看，2018年房地产市场运行以“稳”为主，其中在需求一端，年底商品房待售面积比2017年明显下降，去库存成效显著。
楼市降温的同时，业绩增长乏力也成为2018年下半年以来的特有现象。中原地产首席分析师张大伟指出，尽管2018年年底房企销售冲刺加速，房企业绩普遍上涨，可从市场走势来看，成交面积已连续多年出现增速放缓的趋势。他表示，除非出现突然的政策转向，否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年最后几个月的销售数据看，市场上涨已经乏力，楼市拐点已经出现。
克而瑞的分析观点认为，2019年行业销售面积势必会高位微降，但销售金额在房价惯性的背景下或将小幅微增。但鉴于整体调控力度依旧会维持，资金面也难以得到真正放松，因此2019年对于开发商来说，或会是压力最大的一年。一方面，去年三四线城市成交规模占比达到69%，但今年市场势必面临调整，尤其是一些缺乏基本面支撑、房价涨幅过大而购买力捉襟见肘的城市，商品房销售形势更不乐观。而一二线城市有关政策微调的可能性增大，如果限购限贷政策放松，销售形势或会好于2018年。
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